Recommandation de vote du Conseil Syndical pour l'AG du 1er juillet, suite à la réunion informelle du 14 juin dans le jardin
Communication du conseil Syndical concernant l'AG du 1er juillet ESSENTIELLE pour notre tour.
Un compte rendu de la réunion informelle organisée par le conseil syndical en vue de l’AG, est disponible ci-dessous
S’il ne fait en retenir qu’un paragraphe, le plus important est celui-ci :
Attention à la résolution N°10 car elle ne fait pas référence à A IMMO DE FRANCE.
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Objet : Changement de syndic - Mémo additionnel après la réunion du 14 juin avec les copropriétaires.
SOMMAIRE
1 Différence entre Syndic et Conseil syndical
5.2 Autres raisons ayant penché en faveur du cabinet Soupizet
7 Règlement des charges du 3ème trimestre (début juillet)
8 Recommandations du Conseil syndical en matière de vote
La note ci-après tente de clarifier quelques-uns des points soulevés lors de notre rencontre du 14 juin en bas de notre tour.
Le Syndic est la société en charge de la gestion de notre tour, du paiement des fournisseurs, des appels d’offre pour les travaux et du suivi de ceux-ci, etc. Il est payé pour cette fonction, d’abord avec un forfait annuel, plus un pourcentage sur chacun des travaux dont il s’occupe.
Le Conseil syndical est composé de copropriétaires élus en assemblée générale tous les 3 ans. Tous ses membres sont bénévoles, et s’occupent des petits problèmes de notre tour, du suivi des actions du syndic, de la vérification des comptes présentés par celui-ci, du suivi sur place des prestataires de travaux, etc.
- Immo de France, qui est le Syndic de notre tour, et le « syndic secondaire » de la résidence. Immo gère donc l’ensemble des problèmes de notre tour, plus ceux de nos caves. C’est ainsi que nos agents de sécurité ne sont chargés que de la sécurité de la tour et des caves, et pas du parking.
- Nexity, qui est le « syndic principal » de la Résidence. Nexity gère donc les parties communes de celle-ci, soit les parkings, les jardins, etc..
Le coût du syndic ne représente dans les charges qu’à peine 5% du montant de celles-ci. Mais c’est gestionnaire de l'ensemble de la tour, et son travail est un outil indispensable pour le bon fonctionnement de celle-ci & pour l’optimisation de nos charges.
Pour cette raison, on est prisonnier du syndic, et des charges élevées, des travaux mal faits, etc… quand ce syndic ne fait pas correctement son travail, comme Immo de France actuellement.
Le coût des charges, effectué pour divers appartements sur une durée de 2 ans, a donné les résultats moyens suivants, ramenés à la surface des appartements en m² :
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Montant des charges |
Hors travaux |
Y compris travaux |
Eau chaude + chauffage dans charges Immo (hors travaux) |
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Immo de France |
~ 68,4 €/m² |
~ 79,8 €/m² |
39,5% |
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Nexity |
~ 9,1 €/m² |
~ 9,9 €/m² |
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Total Immo + Nexity |
~ 77,5 €/m² |
~ 89,7 €/m² |
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CHARGES TOTALES : IMMO SEUL |
CHARGES TOTALES : IMMO + NEXITY |
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Bleu : Charges générale Immo hors chauffage Rouge : Chauffage + Eau chaude Vert : Travaux Immo |
Bleu : Charges Immo yc travaux, hors chauffage Rouge : Chauffage + Eau chaude Orange : Charges Nexity, y compris travaux |
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- Les charges de chauffage et eau chaude représentent environ 40% des charges totales d’un immeuble standard (non IGH), hors travaux. Les charges d’IGH sont environ 25% plus élevées que les charges d’un immeuble standard.
Nos charges de chauffage représentent ici 39,5% de charges Immo, hors travaux. Ceci veut dire que, par comparaison avec le ratio habituel (environ 40% pour un immeuble standard), nos charges de chauffage et eau-chaude sont pratiquement 20% trop élevées !
- Pour un IGH comme le nôtre, les charges habituelles sur Paris sont de l’ordre de 80 €/m², contre environ 90 €/m² chez nous. Ceci témoigne de la mauvaise administration de notre tour et en particulier des charges de chauffage trop élevées (provenant des problèmes de chaufferie toujours non résolus par Immo).
Le conseil syndical a pris contact avec la société Syndicalur, courtier en syndics de copropriétés, spécialisé dans le changement de syndic, et à même de nous conseiller sur les alternatives à Immo de France.
Après un examen concerté avec Syndicalur, nous avons sélectionné quatre sociétés expérimentées dans la gestion d’IGH semblables à notre tour, en les questionnant de façon précise et identique pour toutes, en comparant leurs réponses et en recevant leurs représentants pour qu’ils présentent leur société et répondent à nos demandes de précision.
Ces 4 sociétés étaient : Le Cabinet SOUPIZET, ATRIUM, EGIM, ASTRAE. Seuls Soupizet et Atrium nous ont fourni les coordonnées des conseils syndicaux des IGH qu’ils gèrent, avec lesquels nous avons pris contact. Les deux autres non.
Les informations reçues du conseil syndical d’un de ses IGH géré par ATRIUM (Tour Palerme de mémoire) n’étaient pas négatives, mais moins convaincantes que celles reçues des Conseils Syndicaux de deux immeubles gérés par Soupizet.
EGIM et ASTRAE ne nous ont pas convaincus. De plus, nous n’avons pas pu avoir de retour des conseils syndicaux des immeubles qu’ils gèrent.
Bref, le choix des membres du CS s’est porté essentiellement sur Soupizet et ATRIUM, et Soupizet a emporté la décision par une large majorité.
- Bonne expérience tant juridique que technique concernant les IGH
- Bonne connaissance, en particulier, des problèmes techniques d’une chaufferie comme la nôtre. Soupizet a d’ailleurs commencé à étudier le dossier de celle-ci que le CS lui a transmis (après signature d’un accord de confidentialité), pour pouvoir agir dès le début juillet s’il est élu, afin que la campagne de chauffe démarrant en octobre se passe au mieux.
- Très bonne appréciation donnée par les conseils syndicaux de deux immeubles gérés par ce cabinet.
Bien sûr, si le cabinet Soupizet est élu, le Conseil Syndical restera aussi vigilant avec lui qu'avec Immo de France, l’expérience passée avec Immo nous ayant servi de leçon.
Le choix du gardien ne dépend pas du syndic mais de tous les copropriétaires et M. Pimenta fait l’unanimité de tous. Il restera donc parmi nous quel que soit le syndic élu. C’est ainsi que le Conseil Syndical a validé pour M. Pimenta une prime en 2020 et en 2021, en souhaitant que la transition se passe au mieux et avec lui, parce qu’il n’est pas normal qu'il subisse en premier lieu les nombreux problèmes (chaufferie, etc.) dus à la mauvaise gestion et l’imprévoyance d’Immo de France.
Si le cabinet Soupizet est élu :
- Rien à faire si les charges font l’objet d’un prélèvement automatique du syndic. Le cabinet Soupizet récupérera celles-là directement auprès d’Immo.
- Si le règlement se fait pas chèque ou par virement, attendre les résultats de l’AG, et payer les charges directement au cabinet Soupizet s’il est élu.
- L’AG d’Immo se fera en présentiel dans la salle habituelle au 1er sous-sol. Les pouvoirs sont acceptés, avec consignes de vote détaillées ou non. Il est aussi possible de voter par correspondance. A noter en revanche que l'AG de Nexity se tiendra uniquement par correspondance.
- Voter Contre la résolution de renouvellement d'Immo de France (point 10 de la convocation)
- Voter Pour la résolution portée par Thierry Laffin de prendre Soupizet Immobilier comme syndic (point 11 de la convocation)
- Voter Contre l'approbation des comptes en l'état actuel (point 9 de la convocation)
Le Conseil Syndical